さて質問です。いま所有している土地建物を別の土地建物と交換した場合、所得税がかかると思いますか。答えはYESです。税法上、交換であろうと譲渡であろうと土地建物が異動している以上は、譲渡所得として取り扱います。

ですが、資産をただ交換した場合は譲渡代金が入ってきません。お金が入ってこないのに税金を支払うというのはおかしな話です(「担税力」がない状態ですね)。お金がないのにどうやって税金を支払えというのか・・・と。そこで、資産の交換をした場合は、確定申告で、その譲渡がなかったものとして課税をしない(繰り延べる)特例規定があります。

等価交換であれば確定申告で特例制度が受けられる

それでは確定申告で交換の特例制度を受けるためにはどうすれば良いのでしょうか。交換の条件は次のとおりです。

①交換で取得する・渡す資産が固定資産であること
②交換で取得する・渡す資産が同じ種類であること
③交換で渡す資産が1年以上保有されていたこと
④交換で取得する資産を相手側が1年以上保有していたこと
⑤交換の相手側が交換を目的にしていないこと
⑥交換で取得する資産の使い道が、渡す資産と同じであること
⑦交換で取得する資産と渡す資産の時価の差額が、取得する資産と渡す資産のうち時価の高い金額の20%以内であること

簡単に言ってしまえば、同じ資産の等価交換であれば課税を繰り延べることができるということです。経済的実質は交換前後で何も変わっていませんので、課税しませんよ(繰り延べますよ)ということになります。

交換する資産の範囲

さて、確定申告で特例制度を受けるための、交換で渡す資産=取得する資産の範囲はどのようなものなのでしょうか。

①土地
宅地、田畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場又は原野など
②建物
居住用、店舗又は事務所用、工場用、倉庫用など

確定申告で特例を受けるためには、同じ土地でも渡す資産が宅地なら取得する資産も宅地でなければなりませんので、注意して下さいね。

現預金を受け取れば譲渡所得となり確定申告が必要

確定申告をする上で注意点があります。渡す資産のほうが取得する資産より時価が高いために、その差額分の埋め合わせに現金預金を受け取った場合には、交換差金として確定申告で譲渡所得の計算が必要になります。

なお、交換差金が高い方の資産の時価×20%以内だった場合は、その交換差金分だけ譲渡所得の対象となり、20%を超える場合には売買代金全額が譲渡所得の対象となります(交換の特例が適用できません)。 実際に交換を行うときは事前に税務署のタックスアンサーか税理士に相談するようにして下さいね(所法58、所基通58-4~5、58-9)。

参考)
マイホームを譲渡した場合の確定申告はどうするの?税金かかる?
マイホームを買換えて確定申告で売却益に課税されないケースとは
事業用資産を地方移転した場合における確定申告の買換え特例とは

 

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