憧れのマイホームを購入しても、家族が増えたり転勤があったり、買い換えをしたりで手放すこともあるかと思います。そういった場合、土地・建物の譲渡所得が発生しますが、いくら税金がかかるのか・・・と不安な方も多くいらっしゃるのかなと思います。ただ、安心して下さい。マイホームを譲渡した場合には確定申告で優遇税制があります

具体的には、居住用財産を譲渡した場合の特例制度で、要件を満たせば、最大3,000万円の特別控除を受けることができます。そうすると、ほとんどの方は税金が発生しないかなと思いますので、マイホームの売却をご検討されている方は、ぜひ、ご確認下さい。

確定申告で特別控除の対象になるマイホームの条件

マイホームを譲渡した場合は確定申告の譲渡所得で3,000万円の特別控除が適用できますが、要件を満たしている必要があります。確定申告で適用対象となるマイホームの要件は以下の通りです。

①現に住んでいる家屋又は、土地家屋(借地権含む)を譲渡した場合
②住まなくなった日・災害で住めなくなった日から3年を経過した年の12月31日までに譲渡した場合
③譲渡した年の前年・前々年に、この特例、マイホームの買換・交換の特例、又はマイホームの譲渡損失についての損益通算・繰越控除の特例の適用を受けていない
④譲渡した家屋や敷地について、他の特例(収用など)の適用を受けていない

ただし、マイホームを譲渡した相手が配偶者や直系血族、同属法人など身内とされる人の場合は確定申告で3,000万円の特別控除を受けることができません。第三者に売却することが条件になります。

特別控除の適用が受けられないケース

このマイホームを売った場合の特例は、次のような家屋には適用されませんので、ご注意下さい。

①特例を受けることだけを目的としている家屋
②一時的な目的で入居したと認められる家屋
③別荘のような居住用でなく、娯楽又は保養等のために所有する家屋

簡単に言うと、ちゃんと居住用として購入したものでないとダメですよということですね。ほとんどの場合は、この要件に引っ掛からないと思いますが、念のため。

特別控除の対象となる期間で間違え易いポイント

ここで勘違いされがちなポイントを確認していきます。具体的には、住まなくなった・災害で住めなくなった居住用財産の「3年を経過した日の12月31日」とはいつを意味するかということです。期間は非常に大切ですので、確定申告をする上でキチンと押さえておきましょう。

ポイントは、住めなくなった日・住めなくなった日から3年を経過した日ではないということです。次のケースを例にしましょう。

例)平成27年3月31日から住まなくなった場合
マイホームを譲渡した場合の特別控除を確定申告で受けるための締日は、平成30年3月31日ではなく、平成30年12月31日までです。少し期間が延びるんですね。もう3年経ったから受けられない・・・と思われていた方も、ひょっとしたら受けられるかも知れません。譲渡日を見直してみて下さいね。

確定申告をするときの注意点

居住用財産を譲渡したときの確定申告の注意点は次のとおりです。

①確定申告書に「措置法35条」と記載すること
②居住用財産の譲渡所得の計算に関する書類を添付すること
③譲渡した日から2ヶ月を経過した後に作成された譲渡した居住用財産の所在地の市区町村から入手した住民票のコピーを添付すること
④特別控除額が大きいので自己判断よりも専門家に相談することがオススメ

もし、以上のことを確定申告をするときに忘れると特別控除が否認される可能性があるので注意しましょう。

参考)
マイカーの売却が事業所得でなく譲渡所得になる理由
確定申告で譲渡所得の収入金額を算定する「時価」の概念とは
譲渡所得を計算する際の取得費計算で知っておくべき2つのこと

 

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