確定申告で譲渡所得といえば、土地建物と株式の譲渡が思い浮かぶのではないでしょうか。土地建物は譲渡価格が大きいので、譲渡自体が人生の一大事といえますね。今回は、そんな土地建物の譲渡所得の確定申告に係る内容を紹介していきます。
もくじ
土地建物の所有期間が短期か長期かにより税率が２倍違う
土地建物に係る譲渡所得の確定申告は、分離課税方式になります。総合譲渡と違い、土地建物分の譲渡所得については別個のものとして計算をすることになります。
総合譲渡の場合には、最終的に給与所得などの所得を合算して、それに係る税率を適用して税額を計算します。しかし、分離譲渡の場合には、他の所得とは合算しないで分離譲渡に係る所得だけに対して以下の税率を適用します。
①短期譲渡所得（５年以内）
所得税＝譲渡所得×30.63％
②長期譲渡所得（５年超）
所得税＝譲渡所得×15.315%
同じ土地建物でも、短期・長期によって確定申告の税率が2倍も違うんですね。
※上記税率は所得税と復興特別所得税を合わせたものになります。この他、住民税（短期：９％、長期５％）が生じます。
所有期間は思っている期間よりも長いのでご注意を
さて、確定申告の計算に影響を及ぼす短期・長期の基準は何でしょうか。総合譲渡の場合は、取得日～譲渡日までの期間が５年以内かどうかで判定しましたが、分離譲渡の場合は、取得日から譲渡日の属する年の1月1日までの所有期間が5年以下かどうかで判定します。実際の所有期間ではなく、あくまでも譲渡した年の1月1日時点で判定することになりますので、間違えないようにしましょう。
例）平成22年11月20日に購入した土地
①平成27年12月31日に譲渡した場合・・・短期譲渡所得
平成27年12月31日の属する年（平成27年）の１月１日までの期間が５年以内かどうかで判定
⇒平成22年11月20日～平成27年1月1日までの期間
⇒４年１ヶ月と12日
⇒５年以内 ∴短期
②平成28年1月１日に譲渡した場合・・・長期譲渡所得
平成28年１月１日の属する年（平成28年）の１月１日までの期間が５年以内かどうかで判定
⇒平成22年11月20日～平成28年1月1日までの期間
⇒５年１ヵ月と12日
⇒５年超 ∴長期
極端な話ですが、譲渡した日がたった1日違うだけで税率が倍になってしまうことがあります。取得日～譲渡日で５年超だから大丈夫！とお考えの方は注意が必要です。倍の税率を支払うなんて、嫌ですよね（もちろん、それに伴う売却益があれば良いのですが）。
所有期間から逆算して譲渡することで節税対策にもなります
そもそも確定申告において分離課税方式の対象になる土地建物とはどのようなものでしょうか。具体的には次のとおりです。
①土地・・・宅地、田畑、借地権など
②建物（等）・・・住宅、アパート、店舗、事務所、へい、工場など
分離課税方式で確定申告をする対象となる土地建物の範囲は想像以上に広いです。これらの資産を譲渡する予定がある場合は所有期間に注意して下さい。
とりあえず、売却予定日の年の１月１日まで遡って、取得日とその１月１日との期間が５年を超えるかどうかの判定になります。忘れないようにして下さい。
参考）
譲渡所得は総合・分離、長期・短期に注意
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